房产评估主要看什么？买二手房的朋友注意了

云梦之泽

在二手房交易过程中

房屋评估是一个十分重要的环节

评估价作为银行发放贷款的标准

影响着可贷款的额度

如果购房者因未能获得足额贷款

出现了资金缺口又无法及时填补

非但不能如愿购得房屋

还会面临违约问题

所以了解评估价的影响因素

做到心中有数就很有必要

特别是购买房龄大的二手房

或者市场处于波动时期时

二手房评估价

二手房评估价是指：

采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的价格挂牌，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价；然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、其它特征因素，等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

由于估价方法不同，所以得出的价格也会有所差别。评估价一般是房屋成交价的七八成。

需要进行“房产评估”的常见情况：

? 向银行申请房贷

? 缴纳二手房交易税费

? 房屋出现问题需要申请保险

? 发生交易纠纷

有哪些因素影响评估价？

户型

房屋利用率越大，评估价越高，“三小”户型(小厅、小厨、小卫)的二手房在评估价上会扣减10%左右。

房屋的户型结构也会影响房屋价格的评估。旧房的套型落后、功能陈旧，这同新建的商品房的价值是无法相比的。尤其是之前的“三小”套型，小厅、小厨、小卫的房屋在评估上，价格肯定会便宜很多。

楼层

塔楼：中间层＞高层＞底层；

板楼：中间层＞1层＞5、6层，若1层为基准价，2层和6层则会在此基准下减3%，3层和4层会增加3%，若是楼顶就会减5%。

一般来说，中间层房屋的价格稍高，底楼和顶楼的价格偏低。而朝向的话，南向的房屋又会高一些。尤其是南北通透的房屋，在市面上比较受欢迎。

房龄

房屋使用年限长，房龄大，估价较低；使用年限越短，房龄越小，估价则较高。

房屋的使用年限会影响着价格的评估，房屋如果使用年限长，估价一般都会很低，而使用年限越短，评估价值就相对更高。

房屋朝向

塔楼：东南＞西南＞双南＞东向＞西向＞西北＞北；

板楼：南北＞双南＞东西＞东向；

除此之外，房屋的面积、装修、物业等都可以直接或者间接影响房屋评估价的高低。

地理位置

房屋所处的位置不同，价格就会有所不同。交通方便，距离市中心较近的位置价格自然高。

地段的问题相信大家都不会有所疑问，地段好的房子相对于地段不好的房子来说，价格就会偏高，这点是显而易见的。尤其是当该地段已经全部开发完毕，不再有新项目产生的情况下，房产地段本身的少有性就会带来不可估量的价值空间。

前景规划

城市的未来发展影响着房价的走向，同时也影响着银行对房屋评估价值的高低。

二、环境因素

自然环境

在同一地段，旧房的小区环境会逊色于新住宅区，比如小区平面布局、设施、绿化以及房屋的外观造型等方面，因此，旧房的价格评估都要大打折扣的。

社会环境

在同一土地级别的地区，有的适合经商，有的则适宜居住。还有该地区的居民结构、文化氛围、配套建设等都会对房屋价格产生较大的影响。无物业管理和非独立封闭小区则会减值，附近有省、市重点中小学的价格相对来说会高很多。

三、心理因素

购房者心态

这一点主要包括消费者的心理障碍、对房屋的偏好及交易心态等。如果不是受经济制约或价格上有较大的，人们往往不愿去购买二手物品。

购房者的偏好及交易心态对房屋的价格也有较大的影响，如果购房者偏好某一区域的房屋，或者他们急于买房，那么这些房屋价格在一定程度上也会提高。

四、市场因素

市场行情

市场因素主要针对的是经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。其中市场供求状况对房屋的价格影响，当某一区域房屋供不应求时，房屋价格就上涨。反之，当房屋供应量过大时，房屋价格就会出现下降。

评估价高低有什么影响？

评估价影响贷款的额度和税费的多少。

缴纳的交易税费如增值税、契税、个税等，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例。简单的说，评估价越高，缴纳的税费也越多。评估价低，意味着缴纳的税费少。

贷款的额度恰恰相反，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价低，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金。

总的来说，进行二手房价格评估，既要考虑市场供求关系，更要考虑相关因素的影响。评估价高低各有各的利弊，能够理解二手房的评估标准，做到心中有数，减少违约的发生。

来源于广州房地产评估公司http://pg.yongfengseo.com/

房产评估主要看什么？买二手房的朋友注意了

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